La Cour de cassation a définitivement levé le flou entourant l’article L 145‑46‑1 du Code de commerce : lorsqu’un immeuble est vendu en bloc, le locataire commercial ne peut plus revendiquer son droit de préférence, même si le bâtiment ne contient qu’un seul local exploité. Cette clarification, issue des arrêts du 19 juin 2025, redessine l’équilibre entre liberté de disposer du bailleur et protection du preneur. Elle sécurise les opérations patrimoniales tout en invitant les locataires à recourir désormais à la négociation contractuelle pour préserver une priorité d’achat.
1 - Le socle légal et l’éclairage décisif des arrêts du 19 juin 2025
Le droit de préférence instauré par la loi Pinel (art. L 145‑46‑1 C. com.) avait pour ambition de donner au locataire d’un local commercial la faculté d’acheter ses murs lorsqu’ils étaient mis en vente. D’emblée, toutefois, le législateur a ménagé une exception : le texte « n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Durant dix ans, l’interprétation du pluriel « des locaux » a divisé la pratique.
Fallait‑il au moins deux cellules commerciales dans l’immeuble pour que l’exception joue ? Les réponses ministérielles (2016, 2018, 2021) et quelques décisions d’appel penchaient pour une application indifférente au nombre de locaux, sans que l’insécurité disparaisse. Les arrêts Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23‑19.292 et n° 23‑17.604 mettent un terme à l’ambiguïté en consacrant une lecture finaliste : dès lors que l’immeuble est cédé dans son intégralité, l’exception s’applique, fût‑il composé d’un seul local commercial.
La Haute juridiction rappelle que la finalité de la loi est double : protéger l’exploitant lorsque son local est précisément l’objet de la vente ; éviter de désarticuler la transmission patrimoniale lorsqu’un ensemble immobilier change de mains. Le raisonnement s’articule autour de trois idées forces :
- Catégorie générique : l’expression « des locaux commerciaux » vise la catégorie, et non la pluralité effective.
- Unité économique : dans une cession en bloc, le local perd son autonomie patrimoniale et s’efface derrière l’immeuble‑support.
- Balance des intérêts : la protection du preneur ne saurait altérer la liquidité du marché des murs commerciaux, ni imposer des indivisions forcées entre locataire et investisseur.
D’où la règle claire : le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption lorsque le local qu’il occupe n’est qu’une partie de l’immeuble vendu, même si ledit immeuble ne compte qu’un seul commerce.
2 - Conséquences opérationnelles : nouvelles stratégies pour bailleurs, preneurs et praticiens
Sécurité procédurale pour le bailleur
La décision simplifie le processus de vente :
- Plus de notification obligatoire : la lettre recommandée valant offre de vente, avec son délai de deux mois, disparaît si l’ensemble immobilier est cédé en bloc.
- Réduction des risques contentieux : la violation du droit de préférence n’étant plus invocable, la nullité de l’acte ou l’action en substitution s’évanouissent.
- Valorisation : un actif mixte (commerce + logements) se négocie mieux lorsqu’il est libéré de la clause suspensive liée à la purge.
Pratique notariale:
- Vérifier que tous les lots détenus par le vendeur figurent dans le périmètre de l’acte.
- Introduire une clause rappelant expressément l’exception de l’article L 145‑46‑1.
- Joindre un tableau des baux et un état descriptif pour démontrer la globalité.
Marges de manœuvre du locataire
Si la préemption légale s’efface, plusieurs outils contractuels demeurent :
- Pacte de préférence conventionnel : inséré lors de la conclusion ou du renouvellement, il impose au bailleur d’offrir prioritairement ses lots. La publication au service de la publicité foncière assure son opposabilité.
- Clause de résiliation anticipée : autoriser le preneur à quitter les lieux si le nouvel acquéreur modifie la destination de l’immeuble (travaux lourds, changement d’affectation).
- Indemnités d’éviction négociées : en cas de non‑renouvellement ultérieur, la valeur du fonds pourra être mieux protégée grâce à une clause pénale anticipée.
Le locataire conserve, par ailleurs, le socle du statut : droit au renouvellement (L 145‑8), action en révision (L 145‑38) et capacité de céder son bail (L 145‑16). L’exclusion de la préemption ne le rend pas captif ; elle déplace la négociation vers le contrat.
Conséquences fiscales et financières
- Effet de prime : un immeuble libéré de préemption se valorise d’environ 3‑5 % selon les études internes de foncières, car le calendrier de closing est plus court et la sécurité juridique accrue.
- Droits d’enregistrement : la base taxable étant la valeur globale, le coût fiscal peut surpasser celui d’une cession isolée du local. Le choix entre vente parcellaire ou globale devient un arbitrage économie de temps / économie d’impôt.
- Amortissement : pour l’acquéreur IS, la transmission en bloc permet parfois une meilleure ventilation terrain/ construction, optimisant l’amortissement comptable.
Cas sensibles et points de vigilance
- Cession en deux temps : si le vendeur aliène un lot aujourd’hui et le reste de l’immeuble demain, l’exception ne jouera qu’au second acte ; la première vente demeure soumise à la notification.
- Multipropriété : la Cour exige seulement que chaque cédant vende tout ce qu’il possède ; peu importe qu’il existe d’autres copropriétaires. Les praticiens devront donc apprécier la globalité par vendeur et non par immeuble.
- Vente de droits démembrés : céder la nue‑propriété puis, ultérieurement, l’usufruit pourrait être qualifié de cessions successives, réactivant la préférence. Une vigilance accrue s’impose dans les montages patrimoniaux.
Perspective de marché
La décision intervient dans un contexte de revalorisation des commerces de proximité. Les foncières cherchent à acquérir des rez‑de‑chaussée commerciaux bien situés, adossés à du résidentiel, pour diversifier le risque. La clarification jurisprudentielle fluidifie ces arbitrages, au moment même où la remontée des taux incite les vendeurs à saisir les fenêtres de liquidité. Les conseils juridiques devront donc conjuguer célérité et sécurisation, un exercice où la connaissance fine de la nouvelle doctrine sera déterminante.
3 - Un équilibre entre liberté de disposer et protection raisonnée
En consacrant l’exclusion du droit de préférence pour toute cession globale, la Cour de cassation opère un réglage subtil : elle garantit la liberté de disposer du propriétaire sans anéantir la protection fondamentale du locataire, lequel reste titulaire d’un statut solide et négociable.
La clarté retrouvée profite à l’ensemble de la chaîne immobilière : vendeur rassuré, investisseur sécurisé, praticiens guidés par une jurisprudence limpide. Reste à chaque acteur à intégrer cette règle dans ses contrats ; car si la préemption légale s’éteint, la préemption conventionnelle demeure un terrain d’entente, voire un atout stratégique. L’enjeu, désormais, se situe moins dans la lettre de l’article L 145‑46‑1 que dans la capacité des conseils à en exploiter la nouvelle lecture pour servir, au plus près, les intérêts économiques de leurs clients.
LE BOUARD AVOCATS
4 place Hoche, 78000, Versailles
https://www.lebouard-avocats.fr/
